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国企竟然也开始卖资产了,什么情况

房企卖资产回血,文旅挨了一刀又一刀——

前有昆明融创文旅城二期出售股权,后有广州南沙恒大童世界、烟台恒大丁字湾世纪文化城等易主国资。

近日又传出,建业集团同时转让电影小镇和戏剧幻城两大文旅项目股权,由河南老家文化旅游发展有限公司接手,分别持股90%和51%,河南老家背后,是河南省文化产业投资有限责任公司。

对于现在的房企而言,“活下去”才是第一要务,巨额文旅投资已成为房企的负担,剥离不失为一个最好的归宿。

拿文旅开刀背后,是房企加速处置低效资产的迫切诉求。高层也希望房企之间通过市场化并购,化解流动性风险。

现在,连国企也加入了卖资产的大军,房企能否就此涅槃重生,迈向新的阶段,仍有许多问题值得我们思考。

四面承压,

房企纷纷出让低效资产

为什么出让低效资产会成为房企们的普遍选择?

一方面,通过出售资产回笼资金,是缓解流动性压力最直接的方式。

对于现金流已经陷入危机乃至暴雷的房企而言,搞管理、调组织、谈合作,都是“远水解不了近渴”,靠卖资产找钱,才最立竿见影。

另一方面,房企都在着力优化资产结构,提升资产运营效率。

面对新的行业阶段,房企已经普遍实现了从追求规模到追求利润的转变,而过去大包大揽的发展模式遗患重重,摊子铺得太大,很多资产已经成为拖累企业持续发展的沉重包袱,也令企业陷于风险之中。

为此,优化资产结构成为每一家房企的迫切诉求。即使没有暴雷房企的前车之鉴,提升资产运营效率也已经是一种必然 。

基于这一诉求,连国企也开始有所动作。例如近期,远洋以50.2亿元出售丽泽写字楼,在此之前,远洋还将颐堤港项目的资产重担,转给了中国人寿。

受市场环境影响,丽泽写字楼项目的入驻率并不理想,在远洋位于北京的主要项目中排名靠后。

剥离这部分资产,除了可以给远洋带来可观的现金流外,还能降低重资产投资的集中风险。远洋在2021年报中提到,未来公司体量上将聚焦“中小型快周转”。

鉴于这两点原因,可以预见,接下来一段时间,房企处置低效资产的动作会更加频繁。

那么,现在房企都在处理哪些资产?

首先是去化速度慢,盈利困难的开发类资产。

典型的就是三四五线城市的住宅项目,以及比较难卖的商铺、车位、仓储等。原因无需赘述,大家懂的都懂。

这类低效资产中,也包括一些旧改类项目。虽然很多旧改项目拿地成本低,还占据地段优势,但旧改项目周期漫长,沉淀了大量资金,刚性债务压力大,非常考验房企的资金运作实力。

对于资金已经严重承压的房企而言,它们面临的不是能不能盈利的问题,而是等不等得到盈利的问题。

其次是年化收益低的运营类资产。

很多运营类资产之所以“低效”,主要是因为占用大量人力、物力和财力,并且,为了维持项目正常运作,还得持续投入各类成本。

首当其冲就是一些酒店类资产。

2017年,万达将一部分酒店项目出售给富力,以当时的眼光来看,富力称得上“捡漏”。

然而过去5年间,富力旗下的酒店业务非但没有带来利润,反而遭遇持续亏损。尤其近两年,疫情反复,这些重资产最终也成了富力的累赘,再次被搬上货架。

关键时刻,

他们为何敢为低效资产接盘

有卖方就有买方。不难发现,现在的“接盘侠”大多数都是国企央企。

虽然眼下大多数民企人人自危,但国央企却在此次行业洗牌中,显露出了超强韧性。

实力意味着购买力。这也是为什么上文提及的文旅项目,最后被国家队收入囊中;最近业内的一系列收并购动作,国央企也是绝对的主力军。

那么,问题来了:既然房企处理的都是“低效资产”,似乎卖的是“烫手山芋”,怎么这些国央企还会心甘情愿接盘?

背后的原因,说起来也并不复杂——

其一,长远来看,很多项目本身并非没有优势,只是开发商等不及去化回款,或者没有能力再投入各类成本养活项目。

在未爆发债务危机之前,佳兆业曾计划聚焦城市更新转化,其旧改项目资源非常丰富,且多处于核心地区,深圳、广州两地货值占比高达73%,里面不乏一些行业垂涎的好项目。

但正如上文所言,旧改周期漫长,囿于资金困局,佳兆业旧改的实际进度并不理想,如深圳上雪项目于去年7月公示规划草案,此后基本没有消息披露;近期市场还流传,广州一些旧改项目也暂缓推进。

为活命,“旧改大王”不得不让渡这些资产。

据悉,越秀、金地、广电等都接触过佳兆业广州旧改的资产包,去年,佳兆业将其在荔湾海南村旧改项目公司部分股权转让给了荔湾国资。这块地,可是当初过五关、斩六将才拿到的“香饽饽”。

从受让方来看,项目有利可图,自身也有实力拿,自然愿意出手。

其二,甲之蜜糖乙之砒霜,很多资产,对某些企业来说是待甩的包袱,对其他企业而言却正是目标所在。

例如连番出手接盘建业文旅项目的河南文投,作为河南省文化产业发展投融资平台,它的主要业务范围,是引领和促进文化产业加快发展。那么收购文旅项目,显然是正中下怀的一步棋。

可见,卖家和买家打着各自不同的算盘,所谓资产易主,最终的落点是“双赢”。

其三,房企债务压顶,偿债火烧眉毛,为了尽快回血,必然要动用折价甩卖的手段。从市场行情来看,某些项目半价甚至四折出售也不鲜见。

这些项目可能并不是严格意义上的好项目,但“性价比”却非常之高。对于现金流良好的企业而言,此时正是抄底的好机会。

其四,最后的原因,也是最根本的原因,还是为了保住民企的生命线,不让民企倒下。

毕竟,房地产事关国计民生,而一家房企背后更是牵连着无数家庭。在民企危难之际,及时拉一把,托住的是万千人民的幸福。

资产处置,

能否令房企重振旗鼓?

剥离低效资产,对房企而言是一项艰难的选择,卖与不卖的左右互搏还在持续,而出售资产后,究竟能否一解企业燃眉之急,更充满了未知数。

1、先卖这个or先卖那个?

企业决定出售资产后,面临的首要问题就是先卖哪一块的资产。

这固然取决于现实的紧迫程度,但更与市场行情、销售回款情况、债务进度等因素息息相关。

普遍而言,一定是先找到有市场的,再去寻找价格窗口期。前者决定卖不卖得掉,后者决定卖得值不值。

某30强房企要求各个区域对出售资产进行了一轮盘整,并对项目出售优先序列进行排序。该房企还针对美元债,将一批海外资产列入待售清单。

是先卖一二线城市的合作开发项目? 还是先卖产业项目? 其实并没有标准答案,企业需要结合自身实际情况综合判断,设置各项目优先级和价格底线。

而对于一些资金基本面问题不大、出售资产多半是为了优化资产结构的房企来说,时间窗口相对充裕,不必急于一时做不划算的买卖。

2、壮士“断腕”or壮士“断臂”?

在普遍的行业认知里,物业是优质资产,按照资产剥离的原则,应该尽量保全。但我们看到,还是有大量的房企卖掉了公司的物业板块,将部分或全部资产出售,如蓝光发展、亿达集团、阳光城、三盛集团、富力地产、花样年、当代置业等等。

根据中指院数据,2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗,交易金额约362.5亿元,创历史新高。

为什么会产生这种现象?

现实是残酷的,对于遭遇严重危机的房企而言,仅剥离低效资产还远远不够。

尤其是现在,房地产资产价格贬值幅度较大,只有优质资产才有被人接手的可能,并且卖得上价。

物业估值较高,负载率低,收购风险较小,受到资本市场青睐。尤其是那些盈利能力有限,还需要靠母公司输血的物业,更容易被率先剥离。

除此之外,一二线城市核心区域的一些资产,因其稀缺性,依然有市场空间,关键时刻也不得不“割肉”。

例如今年年初,雅居乐和世茂同时宣布,出售其广州亚运城的股权。世茂称,所得款项的约80%将用于降低其负债,雅居乐则表示,卖股份是为了满足其运营资金需求。最后,中海斥资近40亿,将这部分股权纳入麾下。

这个过程无疑是痛苦的,但若真能延长房企的生命线,留得青山在不怕没柴烧。

3、饮鸩止渴or良药苦口?

随着行业下行态势持续,资产价格也在不断缩水。

有媒体报道称,今年以来,一二线城市核心区物业高于七折很难被买家接手,三四线城市项目想要转出手,半价甚至四折也不一定很快能找到买家。

由于价格问题,一些公司原本的资产出售计划目前也出现了停滞。这就又绕回了问题的起点:卖还是不卖?

不卖就只能躺平。但以低廉的价格卖出去,可能没等债务偿还完,自己已经倒下,甚至于所有的项目都卖了,也覆盖不了全部负债。

这种情况下,卖资产似乎成了饮鸩止渴。

长远来看,出售资产当然是必要的,我们也确实看到,一些挣扎在生死边缘的企业,通过资产处置,又迎来一线生机。

但优化资产要综合考量:

包括资产的多寡,即是否具备处置资产的条件。如果资产多,处置一部分问题不大,但如果资产少,就要慎之又慎,否则非但解决不了债务危机,还可能把未来的发展资本也搭进去了。

包括资产的配比,回血快的优质资产卖多少,又留下多少,有助于改善资产结构的低效资产卖多少——要对待出售资产做好盘整,算好总账。无数经验已经表明,决定企业基业长青的绝不是某一个项目的亏或赚,而是能否达到整体的动态的平衡。

结语

资产处置既是出险企业的“救命符”,也是房企未来发展的“护身符”。

通过资产处置,一些企业起死回生,一些企业强者愈强,但留给他们的问题远没有结束。

不过,明源君相信,经过这轮自我挣扎和相互博弈,房企会对自身、对未来,看得更加清晰透彻。

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